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附义务的赠与合同被撤销,赠与人应当承担违约责任
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作者:段玉林  发布时间:2018-12-07 15:01:08 打印 字号: | |

近日,重庆市荣昌区人民法院审结了一起附义务赠与合同纠纷案,因受赠人已按约履行了合同义务,法院认定赠与人虽依法撤销赠与合同,但其行为仍应当承担违约责任。

唐甲与黄某系再婚,二人于1999年登记结婚,唐乙系唐甲与前妻的女儿。2011年,唐甲通过拆迁安置获得位于荣昌区广顺街道某安置房一套,原认定面积为48.28㎡,欲安置面积暂定为53㎡,房屋面积补差单价为回购单价1300/㎡。因唐甲无钱支付安置房款,唐甲、黄某与唐乙于2013年签订《户头转让协议书》,约定该安置房房款及装修等费用由唐乙承担,房屋所有权归唐乙,唐甲、黄某居住此房到老,如有违约,违约方应当向对方支付违约金10万元。该房屋安置过程中,唐甲于2014年选定了位于荣昌区广顺街道某安置房一套,面积为59.85㎡。为获得该安置房屋,唐乙先后向唐甲转账共3.7万元,唐甲将上述转款中的27802元用于支付安置房款,余款9198元唐甲以孝敬父母为由未予归还。同年,唐乙出资对涉案房屋进行了装修并购置了家电设备。

20173月,唐乙诉至法院要求唐甲、黄某将涉案房屋过户至其名下。同年4月,唐甲、黄某将涉案房屋变更登记为二人共同共有,并以双方签订的《户头转让协议》系赠与合同为由,明确表示撤销赠与,后经法院两审终审判决确认唐甲、黄某撤销赠与符合法律规定,唐乙要求获得房屋所有权的愿望落空。20178月,唐乙再次诉至法院,要求唐甲、黄某返还其房款3.7万元和装修、家用电器等款项7万元,并支付违约金10万元,共计20.7万元。该案在审理过程中,唐乙申请对涉案房屋的市场价值(包含室内家电及厨卫用品等)和装修残值进行司法评估,经评估涉案房屋评估值为80798元,房屋装修评估值为33666元,家电设备评估值为9114元。

法院审理认为,唐乙已按约履行合同义务,支付了安置房款及装修费用,并实际出资购买涉案房屋的家电设备。唐甲、黄某撤销赠与,唐乙获得房屋产权的目的不能实现,唐甲、黄某应当返还唐乙为此已支付的安置房款、装修费用和家电设备购置费用。对于唐乙的违约金主张,法律虽赋予了赠与人撤销赠与的权利,但并未免除赠与人应承担的合同违约责任。根据司法评估结论,涉案房屋现单价为1350/㎡,因涉案房屋安置时超安置部分面积按回购单价1300/㎡计算,依据上述单价作为参考计算涉案房屋升值金额,现单价比回购单价高出50/㎡,即涉案房屋升值2992.5元。按照相关法律规定,当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为过分高于造成的损失。唐乙主张的违约金10万元过分高于房屋升值部分,唐甲、黄某抗辩过高请求予以减少,唐乙也未举示证据证明其存在其他损失,故以房屋升值金额作为唐乙实际损失确定违约金为3890元(2992.5×1.3)。法院遂判决,唐甲、黄某返还唐乙安置房款37000元、装修费用33666元、家电设备购置费用4749元,并支付唐乙违约金3890元。

法官说法:赠与房屋应依法办理过户登记手续,否则赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。赠与合同虽系无偿合同,本案赠与人依法撤销赠与,但其行为致使附义务的受赠人获得房屋产权的目的不能实现,赠与人应在附义务的限度内承担违约责任。因房屋升值后的价差部分属于守约方合同履行后可得利益损失,在双方合同约定违约金不合理的情况下,若没有其他损失依据,房屋升值金额可以作为原告实际损失并调整违约金的依据。

责任编辑:荣昌法院